Los retos locales en materia de vivienda desde el punto de vista del mercado y las necesidades de la población

"Hace tiempo que decíamos que el siglo XXI debía ser el de las políticas de vivienda. Estamos en 2021 y creo que tenemos un problema si la gente sigue percibiendo que esta cuestión no está resuelta ", decía Dolors Clavell, abogada y moderadora de la segunda sesión de las Jornadas Municipalistas sobre" Los retos locales en materia de vivienda desde el punto de vista del mercado y las necesidades de la población ".

Para abordar los retos de la vivienda desde diferentes ángulos, la Fundación Catalunya Europa, junto con la Oficina en Barcelona del Club de Roma y la Fundación la Caixa han puesto en marcha las Jornadas Municipalistas sobre vivienda, en el marco del ciclo "La transformación de la ciudad ". El programa cuenta con el apoyo del Ayuntamiento de Barcelona, el AMB, la Diputación de Barcelona los ayuntamientos de Santa Coloma de Gramenet y Sant Boi de Llobregat y la colaboración del PEMB y Barcelona Global.

La mesa redonda contó con la participación de Juan Antonio Módenes, investigador del Centre d'Estudis Demogràfics, Jordi Bosch, director técnico del Observatori Metropolità de l'Habitatge y Guifré Homedes, director general de Amat Inmobiliaris.

Actualmente, la demanda de formación de hogares se está equilibrando con las disoluciones. En el caso del Barcelonès, la diferencia entre creación y destrucción de hogares ya es prácticamente 0, es decir, que para satisfacer la demanda de creación de nuevos hogares, sería suficiente la oferta existente. Juan Antonio Módenes explicaba que, además, esta tendencia se mantendrá, ya que el número de nacimientos es bajo y, por tanto, a medio y a largo plazo, la demanda de formación de nuevos hogares también será baja. Esta lógica sin embargo, no es tan sencilla porque una parte de la oferta se desvía a otros usos, como el turismo, aparte del hecho de que algunas de las viviendas que quedan vacías no cumplen los requisitos mínimos para ser ocupadas. Es pues importante reflexionar sobre la necesidad de llevar a cabo procesos de rehabilitación y adecuación durante los próximos años para garantizar la reutilización de las viviendas que quedan desocupados.

Según Juan Antonio Módenes, nos encontramos ante el fin del modelo de provisión de vivienda basado en la construcción nueva. La actual base demográfica, muy reducida respecto a las partes medios, nos lleva a prever que los nuevos modelos de políticas de vivienda deberán basarse en la gestión del parque existente.

En Cataluña, además, la emancipación de los jóvenes es muy tardía. Entre los 25 y los 29 años, sólo un 20% de los jóvenes está emancipado, una proporción muy baja si se compara con otros países europeos. La gestión de la emancipación de los jóvenes es pues, también, uno de los grandes retos de las políticas de vivienda.

Jordi Bosch, director técnico del observatorio Metropolitano de la Vivienda, constata que a partir de 2013 se produjo una fuerte inflación de los precios de alquiler que no fue acompañada de un aumento paralelo de ingresos en los hogares. En la AMB, la tasa de sobrecarga, es decir, las personas que tienen que destinar más de un 40% de los ingresos a satisfacer el coste de la vivienda, es de un 42%, unas cifras muy elevadas comparadas con otros países europeos. Por otra parte, la crisis de la Covidien-19 ha hecho que durante el 2020 haya habido una caída dramática de nuevos contratos de alquiler. Como resultado de esta caída, así como la disminución de la presión turística, ha provocado que a partir de abril de 2020 se haya observado un incremento de viviendas en oferta y, en consecuencia, un reajuste del mercado con el fin de dar salida a los hogares. Sin embargo, este reajuste también coincidió con una disminución de la capacidad económica de los hogares y, por tanto, no ha habido unos efectos inmediatos sobre la tasa de sobrecarga.

El director de Amat Inmobiliarios, Guifré Homedes, apunta cambios importante en la demanda, debido a los efectos de ella pandemia. El teletrabajo, la desaparición del turismo y la voluntad de algunas personas de salir de la ciudad para ir a vivir a lugares más verdes, ha hecho que, desde el mundo inmobiliario, hayan visto cambios en la demanda. Estos hechos han propiciado un contexto de menor presión sobre el mercado de Barcelona, ??ya que el foco se ha desviado fuera de las ciudades.

Homedes planteaba algunos de los retos de la transformación de los centros de la ciudad en el futuro. Y, especialmente, señalaba el replanteo de la utilidad de oficinas y locales comerciales que quedarán, o ya han quedado vacíos. Para el director de Amat Inmobiliarios, el aprovechamiento de este parque de locales vacíos y la posible reconversión de estos en viviendas, es uno de los grandes retos del mercado de vivienda.