A pesar de que la construcción de obra nueva siempre ha formado parte de las políticas de vivienda de nuestro país, Juan Antonio Módenes, investigador del Centre d'Estudis Demogràfics, afirma que con la estructura poblacional actual y futura, la demanda de nuevos hogares puede quedar cubierta por la oferta del parque existente. Es decir, no habría que construir nuevas viviendas porque los hogares que quedan vacíos por el propio proceso de mortalidad de las personas grandes, podrían cubrir las necesidades de nuevos hogares necesarios por la juventud que se emancipa.

Si el objetivo es ir progresivamente hacia la gestión del parque existente, todos los ponentes coinciden con que las nuevas políticas de edificación también tendrían que promover la rehabilitación por encima de la construcción de obra nueva. Pero, Lluís Marsà, presidente de la Asociació de Promotors de Catalunya, destaca que el sector de la rehabilitación siempre ha tenido un papel minoritario en la construcción porque los procesos de reforma integral tienen un coste adicional del 20%. Este hecho según Assumpció Puig, decana del Col·legi d'Arquitectes de Catalunya, actúa como desincentivo para la ciudadanía, haciendo que el sector se encuentre bastante paralizado. En este sentido, Miguel Baiget, subdirector general de Suelo, Información y Evaluación del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, explica que la tasa de renovación del parque residencial español es de 30.000 viviendas en el año, situándose entre ocho y diez veces por debajo de países como Francia, Italia y Alemania.

Esta situación no nos lo tendríamos que permitir, atendidas las características del parque de viviendas catalán y español, que destaca por su antigüedad y para acumular deficiencias estructurales y energéticas. Por eso, Puig y Marsà insisten al invertir más recursos públicos y privados para hacer frente a los procesos de regeneración y rehabilitación urbana. Concretamente, Puig calcula que para adaptarse a los criterios europeos en materia de eficiencia energética, de accesibilidad y otras mejoras de carácter estructural, habría que invertir una media de 16.000€ por vivienda en Cataluña. A corto plazo, los Fondos Europeos podrían ser una solución de alcance importante, puesto que prevén una inversión de 3.420 millones de euros en programas de rehabilitación durante los próximos cinco años. Por lo tanto, los permitirían cubrir entre un 40%-80% del coste de rehabilitación de la vivienda, mientras que el restante lo tendría que poner la propiedad.

Este es el gran reto según Puig, hacer ver que la rehabilitación no solo supone un beneficio para la propiedad, sino también por el conjunto de la sociedad y por el medio ambiente. En primer lugar, los procesos de conservación y rehabilitación tienen por objetivo la mejora de la eficiencia energética y las condiciones de habitabilidad de la vivienda. De este modo, se reducen las emisiones de GEH y el uso de recursos naturales - agua y energía - y, por lo tanto, los gastos asociados a estos servicios. En general, esto puede contribuir a reducir la pobreza energética que afecta tantos hogares en Cataluña [1]. Además, se pueden implantar energías renovables e introducir un uso del suelo más razonable, acompañado de técnicas constructivas más sostenibles.

En segundo lugar, la rehabilitación de las viviendas ayuda a mejorar el confort dentro del hogar y la salud de quienes lo habitan, reduciendo el ruido y la contaminación, y mejorando las condiciones de temperatura y humedad. A la vez, esto puede reducir el gasto en salud pública.

En tercer lugar, los procesos de conservación y rehabilitación contribuyen a dignificar y aumentar la autoestima de las personas, de las viviendas y de los barrios. Un aspecto sobre el que inciden tanto Lluïsa Moret, alcaldesa de Sant Boi de Llobregat, como Nuria Parlón, alcaldesa de Santa Coloma de Gramenet, explicando que si estos procesos son comunitarios se puede generar una apropiación y una agencia que revitaliza y mejora la vida de los barrios. Un ejemplo de buena práctica es el propio proyecto “Renovamos los barrios”, impulsado por el Ayuntamiento de Santa Coloma de Gramenet. En este caso, el Ayuntamiento es quien determina el interés público del proceso rehabilitador mediante la declaración de Área de Conservación y Rehabilitación de aquellos edificios más deficientes. El Ayuntamiento interviene de manera integral, ejerciendo de mediador con la comunidad de propietarios para conseguir el consenso y la participación de los vecinos; adjudicando los proyectos técnicos y las obras; ofreciendo facilidades de pagos, y haciendo el seguimiento de las obras.

En cuarto lugar, la rehabilitación puede convertirse en un sector estratégico para la reactivación económica. Puede ayudar a salir de la crisis, generando más puestos de trabajo y actividad en un momento que, según Marsà, falta formación profesional, personal cualificado y más empresas destinadas a las actividades constructoras.

A pesar de que ya se están tomando medidas para incentivar la rehabilitación -como por ejemplo las bolsas de vivienda-, hay que potenciarlas a gran escala. Esto es precisamente el que pretenden los cinco programas de ayuda que el gobierno de España pondrá en marcha a lo largo de este año, en el marco de los Fondos Europeos [2]. Baiget explica que entre los objetivos hay el de incrementar las viviendas rehabilitadas hasta 300.000 de aquí a 2026, aprovechando todos los instrumentos y actuante en todas las escalas: barrio, edificio y vivienda. Para lograr estos objetivos, se reforzará las oficinas de rehabilitación de las Comunidades Autónomas y de los ayuntamientos, así como otros mecanismos existentes como el “Libro del Edificio” para edificios existentes, que sirve para ofrecer un diagnóstico del estado del edificio y un plan de actuación para estimular la decisión de rehabilitar. Paralelamente en estos programas de subvención, también se desarrollarán medidas de mejora del marco fiscal y normativo, una línea de avales para obtener más financiación, y otros recursos dirigidos específicamente a entornos rurales.

El contenido de este artículo es fruto del debate desarrollado al ciclo de Jornadas Municipalistas de Vivienda que tuvo lugar el mes de mayo de 2021. Para ver la crónica y el video de las cuatro jornadas clica a los siguientes enlaces:

• Políticas municipales de vivienda: Áreas estratégicas, suelo y planes locales
• Los retos locales en materia de vivienda desde el punto de vista del mercado y las necesidades de la población
• Nuevos instrumentos en materia de recursos, operadores y normativa
• La rehabilitación urbana y los fondos europeos

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• La gestión pública del parque de vivienda existente como estrategia de política de vivienda social
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[1] Observatori Social la Caixa. (2016). Radiografia de la pobresa energètica. Disponible aquí

[2] Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Actualización 2020. De la estrategia a largo plazo para la rehabilitación energética en el sector de la edificación en España.  (2020), pp. 81-82. Disponible aquí.